La reducción de los costos de construcción es una preocupación compartida por empresarios, proyectistas y comitentes. Si bien no hay recetas universales, los expertos aconsejan seguir algunos parámetros y procesos para lograr ese objetivo sin resentir la calidad final de la obra.
Antes que nada, vale aplicar el sentido común, es decir, detectar aquellos rubros que tienen más peso en el presupuesto de manera de concentrar allí los esfuerzos. Alrededor de la mitad del presupuesto de las obras de propiedad horizontal entre medianeras, una de las construcciones típicas de las zonas residenciales de las principales ciudades del país (similar al Modelo 6 de Cifras), corresponde solo a dos rubros: estructura y albañilería. Entonces, es en la obra húmeda donde los especialistas recomiendan aplicar la sintonía fina para racionalizar las compras y optimizar la producción.
Los constructores aconsejan definir una programación de la obra como uno de los mecanismos básicos para poder bajar los costos, optimizar los tiempos y reaccionar con velocidad ante los imprevistos. Innovar, incorporar tecnología y nuevos materiales, son otras propuestas que contribuyen efectivamente en el control de los gastos.
Identificar los con mayor incidencia
“Reducir los costos en los items con mayor incidencia”, explica Eduardo Abad, especialista en el gerenciamiento de proyectos. En una vivienda de dos plantas, mampostería y albañilería se llevan el 25 % del costo de la obra. La instalación sanitaria (12 %), la pintura (8 %) y el hormigón (6 %). Al considerar una obra más grande, un edificio residencial entre medianeras de 8 pisos, la obra húmeda representa el 27 % del costo, seguida por la estructura (22,5 %) y la instalación sanitaria (13 %).
Planificar
Definir una programación de la obra es uno de los mecanismos básicos para reaccionar a tiempo ante los imprevistos y brinda un panorama cierto. El experto recomienda tomarse el trabajo de actualizar mensualmente la programación de la obra para mantenerla al día: “Es el único modo de saber si uno va a poder cumplir realmente con lo que promete”, sentencia.
También es importante que la planificación sea realista: “Evitar las programaciones calculadas en base a días corridos, es decir, sin considerar feriados ni días no laborables”, advierte Abad. A su vez, es contraproducente pretender niveles de rendimiento incompatibles con la realidad. La previsión es simple: revisar la nómina de operarios, estimar el rendimiento de una persona y hacer el cálculo de multiplicarlo por la cantidad de gente que el contratista realmente puede aportar.
Incorporar tecnología
Tradicionalmente, los salarios equivalen el 50 % de la inversión. Por eso, la productividad estará indefectiblemente bajo la lupa. En ese sentido, incorporar maquinaria y tecnología es otro de los consejos que apuntan los constructores, sobre todo en los items donde la estructura de costo gravita principalmente en el valor de los jornales, como es el caso de la pintura.
Acopiar y gestionar bien las compras
En períodos inflacionarios como el actual, siempre conviene acopiar materiales. Al congelar el precio de los materiales en los items más caros de la obra, se consigue fijar el costo de los insumos en una porción significativa del presupuesto, dejando móvil solo el costo de la mano de obra. En ese punto, el mayor riesgo son los pagos no remunerativos que se suelen pactar con retroactividad.
Negociar los contratos
En este momento los subcontratistas prefieren las obras de menor envergadura de manera de tratar directamente con el comitente, en vez de cotizar en grandes obras donde los pagos se demoran habitualmente unos 21 días desde la certificación.
Minimizar el ausentismo
Controlar las faltas especialmente después del pago de quincenas y los días lunes. Abad aconseja pactar con el contratista la recuperación de las horas no trabajadas para no apartarse del cronograma. A su vez, cuando la obra ya está techada, la lluvia no debe ser una excusa para justificar retrasos en las tareas.
Mejorar los rendimientos
“Es imperioso estar enfocado en el rendimiento de la mano de obra, que hoy por hoy representa un altísimo costo”, dice Scianca. Llevar un control de los rendimientos por obra para hacer comparaciones, o poner premios por producción son algunas de las medidas concretas para mejorar la producción. Scianca recomienda dividir el trabajo y designar a alguien como cabeza de grupo. Abad coincide: “Un problema de las empresas chicas es no tener un supervisor de calidad en la obra, a quien responda el capataz y los jefes de cada sector.”
Controlar los desperdicios
Revisar todos los días los volquetes para controlar la cantidad de desperdicio que se genera en la obra. “Muchas veces el contratista no provee materiales y, por lo tanto, no controla el desperdicio”, aclara Abad. Y explica que en el hormigón, por el contrario, es una práctica habitual el control de desperdicios en el armado de armaduras para evitar empalmes y recortes.
Revisar la documentación
En todo lo que respecta al movimiento de suelos, siempre chequear la documentación y no redondear el cómputo al momento de solicitar presupuestos. Munive Peguinho insta a ser exhaustivos: “No es lo mismo excavar 2,70 metros que 3 metros".
En cuanto a las excavadoras,“Recomiendo reservar con al menos dos meses de anticipación, porque sino las empresas subcontratan para alquilar, incrementando el costo”, dice Munive Peguinho. Una instalación de bombeo para depresión de la napa implica un imprevisto de un 5,5%, según estimaciones de Luis María Grau.
Proyectar la estructura adecuada a la escala
“La estructura con entrepisos sin vigas no es económicamente viable para una propiedad horizontal entre medianeras”, asegura Abad. En cambio se justifican, en las estructuras de grandes luces por los beneficios para armar encofrados y armaduras y luego pasar conductos.
Como referencia, el costo de la estructura suele ser el 25 % de la obra (edificio entre medianeras) y el 33% (oficinas triple A). Mientras que en una casa es el 17 %. A su vez, las fundaciones se llevan entre un 2 y un 5% del costo de la estructura.
Usar armaduras prearmadas
En el servicio de cortado y doblado, sólo se paga por el peso teórico de planilla y no por el desperdicio del material, que usualmente varía entre un 5 y un 10 %. Además, se ahorra espacio de doblado y acopio en obra. En el caso de comprar armaduras prearmadas, éstas se ensamblan en cada nivel, con el beneficio de movilizar piezas más pequeñas en lugar de las barras de 12 metros.
Encofrar con placas fenólicas
Abad explica que es conveniente reemplazar las tablas por placas fenólicas siempre y cuando se racionalice el desperdicio y exigiendo una limpieza cuidadosa luego de cada desencofrado. El costo se puede amortizar reutilizando los paneles hasta cuatro veces para hormigón visto y una decena en el resto de los usos.
Construir en seco
Lo ideal sería reducir la obra húmeda realizando la tabiquería interior en seco. Reemplazar todas las paredes interiores de ladrillo hueco y los revoques correspondientes por tabiques en seco en un edificio de 8 pisos implica un ahorro de 30.700 pesos equivalente a una reducción de casi el 7 % en el costo de la mampostería.
Para las paredes de cerramiento del frente, contrafrente y medianeras ya no se utilizan muros dobles con cámara por su alto costo. En cambio, conviene resolverlas con mampostería de ladrillo hueco, con aislación hidráulica y térmica correspondientes, redondeando un ahorro del 10%.
Usar ladrillos o bloques
Las mayores dimensiones de los mampuestos aceleran la producción de la mano de obra y facilitan el transporte dentro de la obra al requerir menos elementos por metro cuadrado de pared. La mejor terminación de los bloques permite prescindir del jaharro y entonces se arriva a un valor final similar con menor acarreo de materiales y tiempo.
Suprimir los revoques
Revestir los muros interiores de mampostería tradicional con panelería en seco para evitar el tiempo de espera del fraguado permite acelerar las terminaciones. Un metro cuadrado de revoque completo cuesta 87 pesos mientas que medio tabique cuesta un 45 % más. Por otro lado, los revoques exteriores texturados permiten dar terminación y color al muro en solo paso y generan una economía del 30 % en las terminaciones.
Usar plataformas o montacargas
El costo de la mano de obra obliga a acotar los tiempos ociosos. Según el Ingeniero Juan Cruz Miguel, de la empresa ELESEG “Al emplear estas herramientas se considera una mejora de un 90% los tiempos de acceso de personas y materiales, y se reduce la duración de la obra hasta un 30%
Organizar el acopio de materiales
“Cuando la obra tiene subsuelos se pueden armar corralitos en las cocheras para acopiar ordenadamente los materiales”, aconseja Abad. Mientras que en las obras con poca disponibilidad de espacio, la entrega de materiales a tiempo y forma es imperiosa para evitar horas muertas en la mano de obra.
Para acopiar arena y otros materiales a granel recomiendo aprovechar el sótano, asegura Abad. En una hora, dos personas palean un camión de arena”. Los pastones también se pueden realizar en el subsuelo y se suben a los pisos con montacargas.
Proyectar los revoques
Siempre conviene proyectar con máquina. Generalmente los contratistas yeseros cuentan con equipos propios. “En los lotes tradicionales de 40 metros de fondo, hay espacio para montar la proyectadora en el retiro posterior y extender la manguera por el contrafrente”, cuenta Abad.
Usar premarcos
Ahorrar en este punto no tiene sentido porque un premarco puede significar solo el 3 o 4 % del costo de la abertura. Su incorporación asegura la continuidad de la capa hidrófuga y la estabilidad de la forma del vano.
Al sumar un premarco, ya se preestablece la dimensión del vano y ya no es necesaria la regulación de cada ventana en particular. Si bien hay que ir dos veces al vano, el carpintero puede cerrar la obra para colocar pisos en un santiamén, y tiene una recompensa en productividad.
Cambiar la instalación de gas por eléctrica
Facilita la producción dentro de la obra al no depender de inspecciones para “cerrar” la instalación, suprime trámites y se ahorra el espacio de la montante .En un edificio de propiedad horizontal de 16 departamentos, la instalación de cocinas y tomas para equipos split (sin ellos) representa un sobrecosto de un 15 % en la instalación eléctrica. Pero se ahorra la instalación de gas completa, un 3,5 % del costo total de la obra.
Contratar pintores
La pintura es un rubro con alta rotación de mano de obra y representa el 4 % del costo de la obra. En este rubro donde la estructura de costo se estima en un 70 % de mano de obra y un 30 % de materiales, conviene analizar los antecedentes del contratista y no contratar sólo mirando el precio.
